Auction | Auction of a joint house The High Court, while dismissing the appeal to stay the auction with special costs, held that the appellant was in possession of the entire house and was obstructing the heirs in taking their right. 2024 C L C 1753

Auction of a joint house
The High Court, while dismissing the appeal to stay the auction with special costs, held that the appellant was in possession of the entire house and was obstructing the heirs in taking their right.
2024 C L C 1753

یہ کیس ایک مشترکہ رہائشی جائیداد (گھر) کی تقسیم اور نیلامی کے حوالے سے ہے، جس میں دو حقیقی بہنوں کے درمیان تنازعہ پیدا ہوا۔

کیس کی کہانی:

ڈاکٹر فرح سہیل (اپیل کنندہ) اور ان کی بہنیں ڈاکٹر فوزیہ حمیون (مدعا علیہان) ایک مشترکہ جائیداد کی مالک تھیں، جو ان کے والدین سے وراثت میں ملی تھی۔ اس جائیداد میں ہر بہن کا مخصوص حصہ تھا، لیکن جائیداد کا قبضہ اور عملی تقسیم کا معاملہ حل نہیں ہو سکا۔

مدعا علیہان نے عدالت میں مقدمہ دائر کیا، جس میں یہ مطالبہ کیا گیا کہ جائیداد کو تقسیم کیا جائے یا نیلام کر کے رقم کو حصوں میں تقسیم کیا جائے۔

ابتدائی عدالت نے مدعا علیہان کے حق میں فیصلہ سنایا اور جائیداد کے حصص کو نیلام کرنے کا حکم دیا۔

اپیل کنندہ (ڈاکٹر فرح سہیل) نے اس فیصلے کو اسلام آباد ہائی کورٹ میں چیلنج کیا، ان کا مؤقف تھا کہ:

1. جائیداد کو نیلام نہیں کیا جا سکتا۔

2. نیلامی ان کے حقوق کے خلاف ہے۔

عدالت کا موقف:

عدالت نے کہا کہ کیپیٹل ڈیولپمنٹ اتھارٹی (CDA) کے پراپرٹی مینول کے مطابق، ہر شریک مالک کو اپنے حصے کو دوسرے شریک کی رضامندی کے بغیر منتقل کرنے کا حق حاصل ہے۔

عدالت نے یہ بھی واضح کیا کہ اگر جائیداد کو "ناقابل تقسیم" سمجھا جائے تب بھی حصص کی نیلامی جائز ہے، اور قانون کے تحت کوئی رکاوٹ نہیں ہے۔

نتیجہ:

عدالت نے اپیل مسترد کر دی اور کہا کہ اپیل کنندہ کا رویہ غیر منصفانہ تھا، کیونکہ وہ اپنی بہنوں کو جائیداد کے استعمال سے روک رہی تھیں۔

عدالت نے اپیل کنندہ پر خصوصی اخراجات (Costs of Litigation Act, 2017 کے تحت) عائد کیے، تاکہ مدعا علیہان کو انصاف فراہم کیا جا سکے۔

جائیداد کے 50% سے زیادہ حصے کی نیلامی کی اجازت دی گئی، اور خریدار کو پابند کیا گیا کہ وہ پرانے معاہدوں کو تسلیم کرے۔

یہ فیصلہ ایک مثال کے طور پر دیکھا جا سکتا ہے کہ وراثتی جائیداد میں شریک مالکان کے حقوق اور حدود کو کیسے نافذ کیا جاتا ہے۔

یہ فیصلہ 2024 C L C 1753 کے تحت اسلام آباد ہائی کورٹ کا ہے، جسے جسٹس میانگل حسن اورنگزیب نے سنایا۔ یہ مقدمہ ایک رہائشی جائیداد کی تقسیم اور نیلامی سے متعلق ہے، جہاں اپیل کنندہ (ڈاکٹر فرح سہیل) نے ابتدائی حکم کو چیلنج کیا۔

اہم نکات:

1. مشترکہ ملکیت کی تقسیم اور نیلامی:

مشترکہ جائیداد میں شریک کسی بھی مالک کو اپنی ملکیت کا حصہ دوسرے شریک کی رضامندی کے بغیر منتقل کرنے کا حق حاصل ہے، جیسا کہ کیپیٹل ڈیولپمنٹ اتھارٹی پراپرٹی مینول کے چیپٹر VI، شق 9 میں بیان کیا گیا ہے۔

حتیٰ کہ اگر جائیداد کو ناقابل تقسیم تصور کیا جائے، پھر بھی اس کے حصص کی منتقلی ممکن ہے۔

نیلامی کے ذریعے حصص کی فروخت میں کوئی قانونی رکاوٹ نہیں ہے۔

2. خصوصی اخراجات کی سزا:

عدالت نے اپیل کنندہ کے غیر منصفانہ رویے کی وجہ سے خصوصی اخراجات عائد کیے۔ اپیل کنندہ نے اپنی حقیقی بہنوں (جو شریک مالک تھیں) کو جائیداد کے قبضے سے محروم رکھا اور غیر ضروری طور پر انہیں قانونی تنازعے میں الجھایا۔

3. عدالت کے حوالے:

عدالت نے مختلف فیصلوں کا حوالہ دیتے ہوئے اپیل مسترد کی، اور نیلامی کو قانونی طور پر جائز قرار دیا۔

نتیجہ:

اپیل مسترد کر دی گئی۔

اپیل کنندہ پر خصوصی اخراجات عائد کیے گئے۔

عدالت نے نیلامی کو قانون کے مطابق قرار دیتے ہوئے، جائیداد کی تقسیم کے حق میں فیصلہ سنایا۔

یہ فیصلہ مشترکہ جائیداد کے معاملات میں قانونی وضاحت فراہم کرتا ہے اور شریک مالکان کے حقوق کی وضاحت کرتا ہے۔

2024 C L C 1753

[Islamabad]

Before Miangul Hassan Aurangzeb, J

Dr. FARAH SOHAIL----Appellant

Versus

Dr. FOUZIA HUMAYUN and others----Respondents

Regular First Appeal No.479 of 2023, decided on 21st June, 2024.

Partition Act (IV of 1893)---

----S.4---Civil Procedure Code (V of 1908), S. 35(1)(iii) [as amended by Costs of Litigation Act, 2017]---Specific Relief Act (I of 1877), Ss. 42 & 54---Capital Development Authority Property Manual, Chapter-VI, Clause 9---Suit for declaration, injunction and partition of dwelling house---Joint property---Auction of shares---Appellant / defendant assailed preliminary decree passed by Trial Court on the plea that shares in suit property could not be auctioned---Validity---Jointly owned property can be transferred by one of the co-allottees under Clause 9 in Chapter-VI of Capital Development Authority Property Manual, to the extent of his share without consent of other co-allottees---Even if suit houses were considered as an indivisible whole, the transfer of shares of appellant and respondents was permissible and transfer of such shares was also permissible---There was no lawful impediment for transfer of shares through auction---Auction purchaser of shares of respondents in suit house, which was over 50% of suit property, was bound by private partition carried out and acted upon by predecessor-in-interest of parties---High Court imposed special costs upon appellant under S.35(1)(iii),C.P.C., as amended by Costs of Litigation Act, 2017, for his conduct, which was inequitable in denying possession of suit property to its co-owners who happened to be her real sisters and embroiling them in litigation---Appeal was dismissed, in circumstances.

       Ghulam Rasool v. Muhammad Khalid 2006 YLR 2289; Azhar Hussain Shah v. Member Board of Revenue, Khyber Pakhtunkhwa 2016 YLR 1489 and Mazullah Khan v. Taraja Begum 2020 YLR 2206 distinguished.

       Zafar Kundi for Appellant.

       Kashif Ali Malik and Qaiser Abbas Gondal for Respondents Nos.1 to 3.

       Rubina Saeed, Humaira S. Masihuddin and Sagheer Ahmed Bhatti for Respondents Nos.4 and 5.

       Barrister Bilal Naseer and Ms. Meraj Tareen for Respondent No.6/CDA.

 

For more information call us 0092-324-4010279 Whatsapp Dear readers if u like this post plz comments and follow us. Thanks for reading .as you know our goal is to aware people of their rights and how can get their rights. we will answer every question, so we need your help to achieve our goal. plz tell people about this blog and subscribe to our youtube channel and follow us at the end of this post.